S’offrir la maison ou l’appartement de ses rêves est loin d’être une partie de plaisir, et c’est en effet ce qui emmène de nombreux acquéreurs à s’orienter vers une source de financement fiable qu’est l’emprunt immobilier. Néanmoins, avant de boucler un plan de financement et entamer une comparaison des offres de crédits immobiliers, on doit vérifier préalablement sa capacité d’emprunt en faisant une simulation de crédit immobilier. On s’intéressera alors dans ce qui va suivre sur comment y parvenir efficacement.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Comme l’indique clairement son appellation, la capacité d’emprunt s’agit de l’effort financier que peut supporter un emprunteur pour financer l’acquisition d’un bien immobilier sans qu’il ait à mettre en péril son équilibre budgétaire. Il doit alors s’assurer que son reste à vivre soit plus que suffisant quitte à s’exposer davantage au surendettement. En d’autres termes, la capacité d’emprunt correspond au montant que l’emprunteur pourra demander auprès d’un organisme prêteur. Cependant, bien que ce soit elle qui conditionnera l’obtention de prêt, elle n’est que l’un des critères parmi d’autres que la banque ou le courtier immobilier va prendre en considération lors de l’analyse de la demande de prêt. Cela étant dit, la capacité se révèle fondamentale, mais ne revêt pas de caractère décisif.
Donc, avant de prétendre à un crédit immobilier s’accompagnant des meilleures conditions, chaque emprunteur doit établir un bilan quant à ses besoins en financement et, plus particulièrement son aptitude à faire face aux échéances ou plus précisément, sa capacité d’emprunt. Réalisé préalablement, cela permet à l’emprunteur d’avoir un aperçu global des possibilités qui s’offrent à lui et bien sûr du montant maximum qu’il lui sera possible de rembourser ainsi que la durée de remboursement. À noter également que le calcul de la capacité d’emprunt permet à l’emprunteur de connaître sa solvabilité avant de se lancer dans la quête de sa future maison ou de son futur appartement. Pour trouver un outil dédié à l’estimation de prêt immobilier, on n’a qu’à se rendre sur www.monemprunt.com/.
Calcul de la capacité d’emprunt : estimer préalablement le reste à vivre
Plus concrètement, l’emprunteur doit faire en sorte à ce que son plan de financement puisse s’accommoder à l’évolution de sa situation financière. Donc, au-delà de lui permettre de fixer le montant du prêt, le calcul de la capacité d’emprunt lui permet de surcroît d’améliorer la crédibilité de son dossier afin que la banque soit plus encline à lui accorder un crédit au meilleur taux.
Que l’on ait contracté un ou plusieurs crédits, on doit toujours faire en sorte à ce que les mensualités à payer n’excèdent pas le tiers de ses revenus mensuels. Celles-ci doivent lui laisser suffisamment d’argent afin de couvrir ledit reste à vivre. Ce dernier correspond en effet à la somme restant à disposition de l’emprunteur une fois que celui-ci s’est acquitté de l’ensemble de ses charges. Afin de l’estimer, il convient de déduire des revenus du foyer (salaires, traitements, pensions de retraite, revenus fonciers, bénéfices…) les charges fixes (remboursements de prêts, impôts, frais de transport, pensions alimentaires, charges du logement…). Pour s’assurer que le calcul puisse se faire avec précision, autant faire une estimation de crédit immobilier via des outils de calculs disponibles en ligne.
Le taux d’endettement va également de pair avec le calcul de la capacité d’emprunt
Pour une acquisition immobilière, l’emprunteur doit veiller à ce que son taux d’endettement n’outrepasse pas les 33 % de ses revenus. À noter que ce pourcentage est dans la plupart des cas considéré comme le seuil au-delà duquel les établissements de crédits et banques ne vont pas. Conditionnant en effet l’obtention ou non d’un crédit immobilier, le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges et revenus. Donc, afin de procéder au calcul de la capacité d’emprunt, on n’a qu’à prendre en considération le reste à vivre (ensemble des revenus annuels – charges diverses) qu’on doit ensuite diviser par 12. Le résultat ainsi obtenu doit ensuite être multiplié par 0,33, soit le taux d’endettement maximum.
Bref, ladite capacité d’endettement varie en fonction du taux d’endettement de l’emprunteur, ses apports personnels, le genre de prêt qu’il souhaite contracter (prêt à taux variable ou fixe), le montant de ses mensualités, la durée d’emprunt, son âge… Dans l’éventualité où on aurait du mal à procéder au calcul proprement dit, il existe de nombreux outils de simulation de prêt immobilier qui sont disponibles en ligne permettant aux internautes de faire une estimation de sa capacité d’emprunt.